Immobilier
La défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière repose sur les lois fiscales incitatives à l’investissement locatif afin de soutenir la construction immobilière. Elles permettent aussi bien une réduction, qu’une déduction d’impôt. Chacune de ces lois a ses propres propriétés et s’adressent à des profils patrimoniaux différents. Certaines lois sont plafonnées.
Cas général. Pour l’imposition 2024 de vos revenus de 2023, le total de vos avantages fiscaux ne peut pas vous procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 €.
Investissement immobilier ou placement financier, que choisir ?
En gestion de patrimoine, l’optimisation fiscale pour les particuliers peut tout aussi bien reposer sur de l'investissement immobilier que sur du placement financier. Dans ce cadre, un accompagnement est essentiel afin de diminuer le «frottement fiscal». Il parait utile de ventiler et diversifier l’ensemble de vos actifs pour atteindre vos objectifs et construire à terme un portefeuille diversifié, optimisé fiscalement et pérenne sur le long-terme.
Différentes lois permettant
d'optimiser sa fiscalité:
L'investissement PINEL
L’avantage fiscal de la loi Pinel poursuit sa décote en 2024. Ainsi, pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024, le taux de réduction Pinel est le suivant : d’une réduction d’impôt de 9, 12 ou 14 % du prix de revient (prix immobilier + frais de notaire) du bien immobilier, répartie sur six, neuf ou douze ans.
Exemple de calcul :
Pour un achat immobilier Pinel de 300 000 € sur 12 ans de mise en location, la défiscalisation Pinel sera de 42 000 € : 300 000 € x 14 %, 36 000€ sur 9 ans, 27 000€ sur 6 ans. Ce dispositif ouvre droit à une réduction d'impôt
ATTENTION
2022 est la dernière année sans baisse des taux de réduction d’impôts. L'article 168 de la loi de Finance 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022. Il est reconduit pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d'impôt dégressifs à 9% 12% et 14% du prix du bien pour 6, 9 ou 12 ans d'engagement.
Où fonctionne ce dispositif ?
Ce dispositif fonctionne dans les territoires où les besoins sont identifiés, en particulier les 250 villes ayant signé des conventions « Cœurs de Ville ».
L'investissement DENORMANDIE
Reconduit jusqu’au 31 décembre 2024.
Une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix du bien, en contrepartie d’un plafonnement de loyer et de travaux de rénovation dans le logement.
Tout comme son cousin dans le neuf, Denormandie impose un engagement locatif sur 6, 9 ou 12 ans, lequel permettra de débloquer une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% durant toute la période de location.
A qui s'adresse ce dispositif ?
A des investisseurs souhaitant rénover et mettre en location des logement anciens, le bailleur s’engage à solliciter 25 % du prix d’achat du bien dans des travaux d’amélioration thermique.
L'investissement MALRAUX
Cette loi permet une réduction d’impôt de 22%* à 30% des travaux de restauration de votre investissement, à hauteur de votre quote-part et dans la limite d’un plafond.
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2024 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.
A qui s'adresse cette loi ?
Cette loi s'adresse aux contribuables français ayant une forte fiscalité et qui souhaitent acquérir un bien immobilier ancien dans l’une des zones éligibles par la loi Malraux, afin de le restaurer et le mettre à la location.
Quelle est la période d'engagement ?
Engagement de location nue durant 9 ans, sans plafond sur les loyers.
Bon à savoir :
Depuis le 1er janvier 2013 la réduction d'impôt ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Bon à savoir
L’avantage fiscal de ce régime n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.
L'investissement MONUMENT HISTORIQUE
L’investissement consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
Depuis le 1er janvier 2009, la loi oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans. De plus, après avoir conclu une convention avec l’ Etat. La donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.
L'investissement en DEFICIT FONCIER
L’investissement dans l’immobilier
Le principe de l’investissement en immobilier de déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. Ces derniers seront déductibles des autres revenus fonciers. Ainsi, le déficit foncier permet de diminuer l’imposition inhérente aux revenus fonciers.
Afin d’inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la législation prévoit que le déficit issu de ces rénovations et imputable sur le revenu global, est doublé pour 2023, 2024 et 2025.
Il passe de 10 700 € à 21 400 €, et ce, pendant 3 ans sous certaines conditions.
ATTENTION
Obligation de louer le bien durant 3 ans minimum en cas d'imputation du déficit.
Comment fonctionne ce dispositif ?
L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien à un prix décoté, tandis que son usufruit est cédé à un bailleur institutionnel. La pleine propriété se reconstitue sans formalités ni frais au terme du contrat. L’investisseur peut dès lors vendre, louer ou occuper son bien.
L'investissement en NUE-PROPRIETE
L’investissement en nue-propriété adossé à de l’Usufruit Locatif Social (ULS), permet d’associer les investisseurs particuliers à la production de logements à prix abordables dans les territoires immobiliers en forte tension foncière.
Un modèle de démembrement performant, qui présente des avantages tant pour l’investisseur nu-propriétaire, le bailleur usufruitier, le locataire que pour la collectivité locale.
L’ULS repose sur le principe du démembrement temporaire de propriété sur une période de 15 à 20 ans.
L'investissement en Location meublée Non professionnelle (LMNP)
Investir en immobilier géré revient à acquérir un bien immobilier meublé, intégré dans une résidence services sur un marché identifié et bénéficiant d’une forte demande. La Location Meublée sous bail commercial offre un confort de gestion puisque sa mise en location sera prise en charge par un exploitant professionnel.
Les revenus issus de la Location Meublée permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans.
La combinaison de ces deux facteurs permet ainsi une non-fiscalisation des revenus de l’opération sur le long terme.
A qui louer ?
Étudiants, tourisme, seniors autonomes ou dépendants (EHPAD).
Tous types de bâtiments
Cet actif peut être constitué de bâtiments existants, neufs et anciens, ou en l’état futur d’achèvement.
Les OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier
Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ont été créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278) C’est un véhicule collectif d’investissement dans l’immobilier, accessible sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. Il a pour obligation de rétrocéder au moins 85% de plus-values et profits qu’il dégage aux détenteurs de parts.
Comme les Sicav ou les FCP, ils permettent à plusieurs épargnants de regrouper leur mise et d’investir dans la pierre sous une forme indirecte.
Souscrits via un compte-titres ou une assurance multisupports, les OPCI offrent une certaine garantie sur le capital, puisque celui-ci est placé dans des immeubles durables et destinés à être loués.
Les SCPI : Société Civile de Placement Immobilier
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier locatif de long terme, qui distribue un revenu potentiel à ses associés. Les revenus correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.
Ce support vous permet de diversifier vos placements puisqu’en acquérant des parts dans une SCPI vous investissez dans des projets immobiliers multiples puisqu’il s’agit d’un placement collectif, les risques sont mutualisés.
Rémunération
Dans le cadre d’une société civile de placement immobilier l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent. Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la société et du nombre de parts que vous détenez.