Déficit foncier 2026 : le plafond majoré à 21 400 € prorogé jusqu’en 2027

Le déficit foncier 2026 change de dimension. Jusqu’à présent, ce plafond ne dépassait pas 10 700 € par an. Désormais, il double à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique. De plus, la loi de finances prolonge ce coup de pouce jusqu’au 31 décembre 2027. Concrètement, ce dispositif profite aux dirigeants, aux professions libérales et aux investisseurs particuliers. S’ils détiennent un bien locatif, ils peuvent réduire fortement leur revenu imposable. Pour cela, ils doivent régler leurs factures de travaux avant le 31 décembre de l’année concernée. Voici donc ce qu’il faut vérifier. Et voici pourquoi agir avant la fin de l’année reste décisif, même si le dispositif court jusqu’en 2027.

Déficit foncier 2026 : ce que change la loi de finances

Le mécanisme de base reste inchangé. Lorsque les charges d’un bien locatif dépassent les loyers que le bailleur perçoit, un déficit apparaît. Ces charges regroupent les travaux, les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété. Ce déficit s’impute ensuite sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Depuis 2023, ce plafond double pour les seules dépenses de rénovation énergétique. Pour en bénéficier, le logement doit changer de classe énergétique. Il doit passer d’une étiquette E, F ou G avant travaux à une étiquette A, B, C ou D après travaux. La loi de finances prolonge désormais cette majoration jusqu’au 31 décembre 2027. Ainsi, les propriétaires qui n’avaient pas encore engagé leurs travaux bénéficient d’une fenêtre supplémentaire.

Plusieurs travaux ouvrent droit à ce plafond majoré. Il s’agit de l’isolation thermique, du remplacement des systèmes de chauffage, de ventilation ou de production d’eau chaude. Les équipements utilisant une source d’énergie renouvelable comptent aussi. En revanche, les travaux de confort restent plafonnés à 10 700 €. Une cuisine neuve sans impact énergétique illustre bien cette limite, même si elle accompagne un projet de rénovation plus large.

Note de veille : les textes réglementaires évoluent en continu. Avant toute communication engageante à un client, vérifiez le texte exact de cette prorogation sur Légifrance ou dans le BOFiP. Confirmez aussi le numéro d’article précis de la loi de finances.

Pourquoi ce dispositif concerne particulièrement les dirigeants et les professions libérales

Un dirigeant ou un professionnel libéral se situe souvent dans les tranches hautes du barème, à 41 % ou 45 %. Or, le déficit foncier ne s’impute pas seulement sur les revenus fonciers. Il s’impute aussi sur le revenu global, donc directement sur les revenus professionnels. Ainsi, un contribuable imposé à 41 % peut économiser gros : 21 400 € de déficit imputé représentent près de 8 800 € d’impôt économisé en une seule année. Il évite aussi les prélèvements sociaux que l’administration aurait sinon appliqués sur ce revenu foncier.

Par ailleurs, les dirigeants et indépendants qui investissent dans l’ancien détiennent souvent des biens énergivores. Ils ont hérité de ces biens, ou les ont achetés avant la généralisation du diagnostic de performance énergétique. Ce profil correspond donc exactement à la cible du dispositif majoré. Enfin, le déficit excédentaire se reporte sur dix ans sur les revenus fonciers futurs. L’opération reste donc pertinente, même pour un patrimoine locatif qui s’agrandit progressivement.

Comparer les stratégies à envisager avant le 31 décembre

Annexe technique et fiscale

L’article 156, I, 3° du Code général des impôts codifie ce mécanisme. Trois conditions cumulatives gouvernent son application. D’abord, le propriétaire doit louer le logement nu. Il doit aussi relever du régime réel d’imposition. En effet, le micro-foncier est par nature incompatible avec la constatation d’un déficit. Ensuite, le propriétaire doit effectivement payer les travaux. Concrètement, il doit acquitter la facture avant le 31 décembre de l’année d’imputation. Le revenu foncier fonctionne en effet selon une logique de caisse, et non d’engagement. Enfin, le propriétaire doit maintenir la location du bien pendant trois ans après l’imputation du déficit. À défaut, l’administration remet en cause l’avantage fiscal obtenu.

Au-delà de ce plafond, l’excédent de déficit ne s’impute plus sur le revenu global. Il se reporte pendant dix ans, mais uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes. Ce mécanisme comporte donc deux étages. Il convient de le chiffrer précisément selon le niveau de revenus fonciers déjà existants du client, avant tout arbitrage.

Le Cabinet assure l’ingénierie patrimoniale et fiscale de ce montage. Il réalise la simulation chiffrée du déficit imputable et arbitre entre travaux, acquisition ou report. Il articule aussi la stratégie avec le financement du client. Le diagnostic de performance énergétique avant et après travaux relève exclusivement d’un diagnostiqueur certifié. La réalisation des travaux éligibles relève d’un professionnel RGE qualifié. Le décompte définitif du déficit sur la déclaration de revenus relève de l’expert-comptable. Toute question relative au bail relève du notaire ou de l’avocat. Il en va de même pour la structuration juridique du bien, comme une SCI ou un démembrement.

Questions fréquentes sur le déficit foncier 2026

Ce qu’il faut retenir avant le 31 décembre

Le déficit foncier 2026 offre donc un double avantage aux dirigeants et professions libérales fortement imposés. Le plafond double à 21 400 €, et la fenêtre reste désormais ouverte jusqu’en 2027. Toutefois, pour profiter de l’avantage sur l’année en cours, il faut payer les travaux avant le 31 décembre. Il convient donc d’anticiper ce calendrier dès maintenant, en lien avec votre stratégie d’investissement immobilier. Il s’agit alors d’arbitrer entre travaux sur un bien existant, acquisition d’un bien à rénover, ou report raisonné du projet.

Le Cabinet EDOS Investissements peut réaliser, avant la fin de l’année, une simulation chiffrée de votre déficit foncier imputable. Il vous accompagne ensuite dans l’arbitrage entre vos différentes options d’investissement locatif.

Pour aller plus loin

• Investissement immobilier du dirigeant : les stratégies à connaître
• Optimiser ses placements mobiliers avant la fin de l’année
• Gestion de patrimoine du dirigeant : les fondamentaux
• Investissement locatif à Arcachon : trouver le bien à rénover

Article rédigé par Patrick Lisserre, Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et en Opérations de Banque (COBSP), titulaire de la carte T, pour EDOS Investissements.

Sources

• Légifrance — Code général des impôts, article 156
• LCL Banque Privée — Super déficit foncier : prorogation jusqu’en 2027
• Legifiscal — Déficit foncier : double report jusqu’à fin 2027
• Hellowatt — Coup de pouce fiscal 2027 pour la rénovation énergétique