Programmes Immobiliers Neuf, Ancien & Démembrement

Ce que nous vérifions avant de retenir un programme

Un bien se choisit sur ce qu'il vaudra dans dix ans, pas sur l'économie d'impôt de la première année. Nous commençons donc par l'emplacement : la desserte, les commerces, les écoles, et surtout la tension locative réelle du quartier. Un logement qui se reloue en une semaine ne se compare pas à un logement qui reste vide deux mois par an, même si les deux affichent le même rendement sur la plaquette.

Nous regardons ensuite le prix au mètre carré, confronté aux ventes récentes du même secteur et non aux prix affichés par le promoteur. Un écart de quinze pour cent au-dessus du marché local ne se rattrape jamais : il est payé une première fois à l'achat, puis une seconde fois à la revente.

Vient enfin la solidité du promoteur et la qualité de la construction. Nous demandons les programmes livrés les années précédentes, l'état des réserves à la livraison, et le niveau de charges de copropriété constaté une fois l'immeuble occupé. Ces charges pèsent sur le rendement net pendant toute la durée de détention, et elles n'apparaissent que rarement dans les simulations commerciales.

L'avantage fiscal vient après, jamais avant

Un dispositif fiscal est un accélérateur, pas une raison d'acheter. Il impose des contreparties, souvent une durée de location minimale et un plafond de loyer, qui réduisent votre liberté pendant plusieurs années. Nous ne présentons donc un cadre fiscal qu'une fois le bien jugé solide en lui-même, et nous chiffrons systématiquement ce que donnerait la même opération sans aucun avantage fiscal.

Cette méthode conduit à écarter la plupart des programmes qui nous sont proposés. C'est le but : notre rémunération ne dépend pas du nombre d'opérations signées.