Défiscalisation Immobilière Dirigeants :
La défiscalisation immobilière ?
L’optimisation fiscale immobilière, essentielle pour la Défiscalisation Immobilière des Dirigeants, repose sur l’ensemble des lois de défiscalisation incitant à l’investissement locatif et au soutien de la construction immobilière.Ces mécanismes permettent aux contribuables de bénéficier soit d’une réduction d’impôt, soit d’une déduction sur leurs revenus. Chaque dispositif s’inscrit dans une stratégie patrimoniale distincte et s’adresse à des profils variés.
Investissement immobilier ou placement financier, que choisir ?
En gestion de patrimoine, l'optimisation fiscale pour les investisseurs particuliers s'articule entre l'investissement immobilier et les placements financiers. Un conseil patrimonial expert est fondamental pour diminuer l'impôt et le frottement fiscal. Nous recommandons de diversifier vos actifs pour structurer un portefeuille optimisé fiscalement, pérenne et générateur de performance sur le long terme, aligné sur vos objectifs.
Différentes lois permettant
d'optimiser sa fiscalité:
LLI : Le Logement Locatif Intermédiaire
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif innovant d’investissement locatif créé en 2014 pour investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux puissants. Accessible aux particuliers via une société (SCI, SARL de famille…), ce dispositif permet:
TVA réduite à 10 % sur l’achat du bien
Exonération de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans
Défiscalisation hors plafond des niches fiscales, idéale pour optimiser son imposition
Loyers modérés en zones tendues, favorisant l’accès au logement pour les classes moyennes.
En résumé, le LLI combine rentabilité, impact social et optimisation fiscale. Un levier stratégique pour bâtir un patrimoine durable.
Exemple d'un scénario d'investissement :
- Prix d'aquisition en zone tendue A bis, 200 000€ TTC (Engagement:15 ans)
- Base HT avec TVA à 10 % : 181 818 €
- TVA économisée (vs 20 %) : 20 % sur HT = 36 364 € 10 % sur HT = 18 182 € → Économie de TVA : 18 182 €
- Exonération de taxe foncière Montant annuel : 1 000 € Sur 15 ans : 15 000 € d’économie
- Gain fiscal total estimé : TVA réduite : 18 182 € Taxe foncière exonérée : 15 000 € → Avantage fiscal total : 33 182 €
Bon à savoir
Le LLI garantit une forte sécurité locative renforcée grâce à l’encadrement des loyers et à la forte demande en zones tendues. En plus de ses avantages fiscaux puissants (TVA réduite, exonération de taxe foncière), il constitue une solution idéale pour un investissement immobilier à rendement maîtrisé, dans un cadre réglementé et patrimonial.
Où fonctionne ce dispositif ?
Le dispositif Denormandie s’applique dans les 507 villes du programme Action Cœur de Ville, ciblant les zones à rénover pour un investissement locatif avec réduction d’impôt.
L'investissement DENORMANDIE
Le dispositif Denormandie est reconduit jusqu’au 31 décembre 2027. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du prix du bien, en contrepartie de travaux de rénovation et du respect des plafonds de loyers.
Tout comme le Pinel dans le neuf, le Denormandie impose un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, ouvrant droit à une défiscalisation immobilière de 12 %, 18 % ou 21 % sur toute la durée de location.
A qui s'adresse ce dispositif ?
Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs immobiliers souhaitant rénover un logement ancien et le louer. Le bailleur doit engager au moins 25 % du prix d’achat dans des travaux d’amélioration énergétique.
L'investissement MALRAUX
La loi Malraux 2024 permet une réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur le montant des travaux de restauration immobilière, selon la zone de protection et votre quote-part d’investissement. Cette défiscalisation immobilière s’applique dans la limite d’un plafond de 400 000 € de travaux répartis sur 4 années consécutives. Pour en savoir plus sur les conditions de la loi Malraux, consultez le site du Service Publichttps://www.impots.gouv.fr/particulier/immeubles-speciaux-0.
A qui s'adresse cette loi ?
La loi Malraux s’adresse aux contribuables français fortement imposés souhaitant investir dans l’immobilier ancien situé en zone éligible (secteurs sauvegardés ou ZPPAUP). Elle permet d’acquérir un bien à restaurer, de le rénover selon les règles patrimoniales, puis de le mettre en location, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt attractive.
Quelle est la période d'engagement ?
Engagement de location nue durant 9 ans, sans plafond sur les loyers.
Bon à savoir :
Depuis le 1er janvier 2013 la réduction d'impôt ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Bon à savoir
l’avantage fiscal du régime Monuments Historiques n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, offrant une défiscalisation immobilière illimitée.
L'investissement MONUMENT HISTORIQUE
L’investissement en Monuments Historiques permet d’acquérir un bien immobilier classé nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de rénovation, d’entretien et les intérêts d’emprunt liés à l’achat du foncier et aux travaux sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. Le déficit foncier généré est également imputable sur le revenu global, sans plafonnement fiscal.
Depuis le 1er janvier 2009, la loi impose une conservation du bien pendant 15 ans. En cas de donation ou de transmission, et sous réserve d’une convention avec l’État, le patrimoine est exonéré de droits de succession.
L'investissement en DEFICIT FONCIER
L’investissement dans l’immobilier
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier ancien à usage locatif et d’y réaliser des travaux de rénovation déductibles. Ces travaux sont imputables sur les revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition immobilière.
Pour encourager la rénovation énergétique, la loi double le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global : il passe de 10 700 € à 21 400 € pour les années 2023, 2024 et 2025, sous conditions.
ATTENTION
Obligation de louer le bien durant 3 ans minimum en cas d'imputation du déficit.
Comment fonctionne ce dispositif ?
L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier à prix réduit, l’usufruit étant confié à un bailleur social. À l’issue du démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, permettant de vendre, louer ou habiter le logement.
L'investissement en NUE-PROPRIETE
L’investissement en nue-propriété via l’Usufruit Locatif Social (ULS) permet aux investisseurs particuliers de contribuer à la création de logements abordables dans des zones immobilières à forte tension foncière, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale.
Ce modèle de démembrement temporaire, sur une durée de 15 à 20 ans, offre des avantages pour le nu-propriétaire, le bailleur usufruitier, le locataire et la collectivité locale.
L'investissement en Location meublée Non professionnelle (LMNP)
Investir en immobilier géré consiste à acquérir un bien immobilier meublé au sein d’une résidence services (étudiante, senior, affaires…) située sur un marché locatif à forte demande. Grâce à un bail commercial, la gestion locative est entièrement assurée par un exploitant professionnel, offrant un confort de gestion optimal.
Les revenus issus de la location meublée bénéficient d’un traitement fiscal avantageux :
Charges d’exploitation déductibles des loyers
- Amortissement comptable du mobilier et de l’immobilier chaque année
Cette double optimisation permet souvent une non-fiscalisation des revenus locatifs sur le long terme, tout en construisant un patrimoine immobilier rentable et sécurisé.
A qui louer ?
Les résidences gérées peuvent être louées à différents publics : étudiants, touristes, seniors autonomes ou dépendants en EHPAD, selon le type d’investissement immobilier locatif choisi.
Tous types de bâtiments
Cet actif immobilier peut être composé de bâtiments neufs, anciens, existants ou en état futur d’achèvement (VEFA), selon le type d’investissement choisi.
Les OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278), sont des véhicules d’investissement immobilier collectif accessibles via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. Ils permettent aux épargnants d’investir dans la pierre de façon indirecte, comme les Sicav ou FCP immobiliers.
Les OPCI ont l’obligation de rétrocéder 85 % des plus-values et revenus aux détenteurs de parts. Investis dans des immeubles durables et locatifs, ils offrent une diversification patrimoniale, une liquidité renforcée et une garantie partielle sur le capital.
Les SCPI : Société Civile de Placement Immobilier
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée Pierre Papier, est un placement immobilier locatif à long terme. Elle permet aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers issus des loyers, proportionnels aux parts détenues.
En investissant dans une SCPI, vous diversifiez votre patrimoine immobilier grâce à un placement collectif dans plusieurs projets immobiliers. Ce modèle mutualise les risques locatifs tout en offrant une gestion déléguée et un rendement potentiel stable.
Rémunération
Dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), l’investisseur perçoit des dividendes trimestriels issus des loyers encaissés. La rémunération dépend du nombre de parts détenues et du rendement locatif de la SCPI.