Le cabient Edos Investissements étudie actuellement un support d’investissement immobilier Arcachon, conjuguant emplacement recherché, cadre fiscal spécifique et calendrier de livraison identifié : un programme de 56 appartements du T1 au T4, situé Boulevard de la Plage, en hypercentre d’Arcachon, à environ 300 mètres de la gare SNCF et à proximité immédiate du front de mer. Éligible au dispositif de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), ce programme soulève trois questions patrimoniales distinctes selon le profil de l’investisseur : la location meublée (LMNP), l’usage en résidence secondaire, et la performance énergétique du bâti rénové. Livraison annoncée au troisième trimestre 2026, sous réserve de la levée des conditions suspensives usuelles et de l’avancement effectif du chantier.
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Où se situe le programme ? L’hypercentre d’Arcachon, Boulevard de la Plage
L’immeuble est situé Boulevard de la Plage, dans l’hypercentre d’Arcachon, à environ 300 mètres de la gare SNCF et à proximité du front de mer. Cette localisation est le premier critère d’analyse patrimoniale : un emplacement central, desservi, et proche des commerces et de la plage constitue un facteur de résilience locative et de revente sur le marché arcachonnais, où l’offre neuve en hypercentre reste rare. Cela ne dispense pas d’une analyse individualisée de la rentabilité et de la liquidité, développée plus bas.
Le programme en un coup d’œil
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Adresse | Boulevard de la Plage, Arcachon |
| Typologies | Du T1 au T4 |
| Nombre de logements | 56 appartements |
| Dispositif juridique | Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) |
| Livraison annoncée | T3 2026 (sous réserve des conditions suspensives et de l’avancement du chantier) |
| DPE visé | Classe D (classe B techniquement envisagée, non garantie contractuellement) |
| Atout distinctif | Rooftop annoncé de 150 m² avec vue sur le Bassin |
Trois axes d’analyse patrimoniale à étudier selon votre situation
1. Statut LMNP et location saisonnière : un mécanisme d’amortissement à simuler impérativement
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet, sous conditions et selon votre situation fiscale personnelle, d’amortir une partie de la valeur du bien et de réduire l’assiette imposable des revenus locatifs. Ce mécanisme dépend du montage retenu, du niveau de revenus du foyer et du cadre légal en vigueur au moment de la déclaration : une simulation individualisée est indispensable avant toute décision.
Un point d’attention réglementaire majeur doit être signalé : la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts pour réintégrer les amortissements pratiqués (au régime réel, art. 39 C du CGI) dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien LMNP.Ce mécanisme s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location. Il intègre toutefois les exceptions propres aux résidences‑services ainsi que les abattements liés à la durée de détention. Il modifie nettement l’équation fiscale de sortie et doit entrer dans toute simulation LMNP.
Le marché locatif saisonnier arcachonnais reste par ailleurs fortement concentré sur la période estivale. Il exsite un risque de vacance locative hors saison à intégrer dans le calcul de rentabilité nette réelle.
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2. Résidence secondaire / pied-à-terre : une logique d’agrément avant tout
Un rooftop annoncé de 150 m² avec vue sur le Bassin fait partie des atouts du programme. Il s’agit ici d’un usage patrimonial d’agrément plus que d’un rendement locatif recherché. Ce type de bien de niche offre une liquidité de revente plus limitée que le marché résidentiel classique. Cela suppose un horizon de détention et une stratégie de sortie anticipés en amont.
3. Performance énergétique : un DPE D visé, un DPE B envisagé mais non garanti
Le programme de travaux de l’investissement immobilier Arcachon vise un DPE de classe D. Un DPE de classe B reste techniquement possible selon les prestations retenues. ela reste conditionné à un audit énergétique définitif. Cette possibilité ne constitue pas un engagement contractuel du promoteur. Vous devez la vérifier pièce en main avant toute décision d’achat. Cela aura un impact sur la valeur locative et patrimoniale à moyen terme.
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Points de vigilance avant tout engagement
- Statut d’avancement réel du permis de construire. Existence de la garantie financière d’achèvement des travaux, obligatoire dans le cadre d’une VIR.
- Évolution du cadre fiscal LMNP, modifié par la loi de finances 2025. (réintégration des amortissements dans la plus-value de cession) à vérifier à la date de votre éventuelle acquisition.
- Risque de vacance locative saisonnière et son impact réel sur le rendement net.
- Aléas de délai et de coût inhérents à toute opération de rénovation réalisée en VIR.
- Régime de TVA applicable (taux réduit à 10 % sous conditions, taux de 20 % si les travaux transforment le bien en logement neuf au sens fiscal) : à faire confirmer par le notaire du programme.
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Point Important
Avant toute préconisation ferme, le Cabinet recueille systématiquement : le permis de construire et son statut d’avancement, l’attestation de garantie financière d’achèvement (GFA) de l’opération VIR, la notice descriptive sommaire et le calendrier prévisionnel des travaux, l’attestation de TVA applicable, ainsi que les éléments d’état civil, de situation fiscale et patrimoniale du client nécessaires à une simulation LMNP individualisée et à l’analyse de la cohérence de l’opération avec son profil. Tant que ces pièces n’ont pas été recueillies et analysées, aucune préconisation n’est présentée comme définitive : elle est délivrée sous réserve expresse de complément de dossier.
Foire aux questions
Qu’est-ce que la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ? Le Code de la construction et de l’habitation encadre la VIR, instaurée par la loi ENL du 13 juillet 2006. Applicable lorsqu’un vendeur s’engage à réaliser des travaux sur un immeuble et perçoit des fonds de l’acquéreur avant leur achèvement. Elle impose notamment une garantie financière d’achèvement des travaux, comparable dans son principe protecteur à la VEFA.
Le statut LMNP est-il toujours avantageux en 2026 ? Le mécanisme d’amortissement reste en vigueur au régime réel. Toutefois la loi de finances 2025 a modifié les règles de calcul de la plus-value de cession. Réintégration des amortissements déduits (art. 150 VB du CGI). L’intérêt du montage doit désormais s’apprécier sur la durée totale de détention, y compris à la sortie. Non plus seulement sur l’économie d’impôt annuelle.
Quel est le DPE de ce programme immobilier à Arcachon ? Un DPE de classe D est visé par le programme de travaux. Une classe B est techniquement envisagée selon les prestations retenues. Cette hypothèse reste conditionnée à un audit énergétique définitif et ne constitue pas un engagement contractuel du promoteur.
Cet investissement convient-il à une résidence secondaire ? Le programme, et en particulier son rooftop de 150 m² avec vue sur le Bassin, se prête à un usage d’agrément. Cette logique patrimoniale diffère d’une recherche de rendement locatif. Elle suppose d’anticiper une liquidité de revente potentiellement plus limitée que sur un bien résidentiel classique.
Comment obtenir une étude personnalisée avant de s’engager ? Chaque situation patrimoniale et fiscale étant différente, le Cabinet réalise une étude individualisée intégrant votre situation globale avant toute recommandation. Vous pouvez solliciter un rendez-vous directement auprès du Cabinet.
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Edos Investissements agit comme conseil en gestion de patrimoine indépendant. Le cabinet est agréé CIF, COA, COBSP et détient la carte T pour les transactions immobilières. Grâce à nos agréments, nous examinons chaque opportunité sous ses angles patrimonial, fiscal, assurantiel et financier.. Plutôt que de la laisser éclater entre plusieurs intervenants. Fort de 18 années d’expérience sur ces problématiques, le Cabinet assure l’ingénierie financière et patrimoniale de ce type de montage. Le notaire en charge du dossier rédige les actes de vente et assure seul le suivi notarié de l’opération VIR.
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Mentions et avertissement
Cette communication a un caractère strictement informatif et non contractuel. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une garantie de résultat fiscal ou locatif. Les éléments relatifs au programme (livraison, DPE, TVA) sont annoncés par le promoteur. Ils restent soumis aux aléas usuels d’une opération de construction et de rénovation.
Pour une étude réellement personnalisée, intégrant l’ensemble de votre situation patrimoniale et fiscale, sollicitez un rendez‑vous auprès du Cabinet Edos Investissements.