Passer de la théorie à la réalité patrimoniale
Beaucoup d’investisseurs lisent des articles techniques sur la fiscalité sans jamais franchir le pas. En effet, la peur de l’imprévu freine souvent les meilleures intentions. C’est pourquoi nous avons choisi de vous présenter le parcours de Marc, 52 ans, dirigeant d’une PME lyonnaise. Grâce à cette étude de cas LMNP, vous découvrirez comment une stratégie bien exécutée peut transformer un capital dormant en un moteur de revenus immédiats et non fiscalisés.
1. Le profil et la problématique : Anticiper la baisse de revenus
Marc dispose d’une trésorerie personnelle importante suite à la vente de parts sociales. Cependant, il s’inquiète de la future chute de ses revenus au moment de sa retraite.
- Son objectif : Percevoir environ 1 500 € de loyers nets par mois.
- Sa contrainte : Une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30 %, rendant l’immobilier classique trop coûteux fiscalement.
- Son besoin : Aucune gestion locative, car son emploi du temps de dirigeant est déjà saturé.
2. La solution Edos Investissements : Le LMNP d’occasion
Après analyse, nous avons orienté Marc vers un panier de trois lots en résidences de services (Étudiants et Seniors). En choisissant le marché secondaire, Marc a pu bénéficier de loyers immédiats, sans les risques liés à la construction neuve.
L’acquisition stratégique
D’abord, nous avons sélectionné des biens dont les baux commerciaux venaient d’être renouvelés. Ainsi, Marc s’assurait une visibilité totale sur ses revenus pour les dix prochaines années. De plus, l’achat sur le second marché lui a permis d’obtenir un rendement brut supérieur à 5 %.
L’application de l’article 257 bis
Par ailleurs, Marc a profité de la neutralité de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI. Par conséquent, il n’a pas eu à avancer les 20 % de TVA, optimisant ainsi son apport personnel dès le jour de la signature chez le notaire.
3. Les résultats : 1 500 € net de fiscalité
Le résultat de cette étude de cas LMNP est sans appel. Grâce à la puissance de l’amortissement comptable, Marc perçoit ses revenus sans augmenter son impôt sur le revenu.
Toutefois, pour être totalement réaliste, nous avons intégré les charges obligatoires incombant à l’investisseur (Taxe foncière, Assurance PNO, CFE et Comptabilité). Malgré ces frais, la performance reste imbattable.
| Indicateur | Résultat pour Marc (Annuel) |
| Investissement total | 350 000 € (apport + crédit) |
| Loyers annuels perçus | 19 600 € |
| Charges (TF, PNO, Compta, CFE) | – 1 400 € |
| Prélèvements Sociaux 2026 | 0 € (Grâce à l’amortissement) |
| Impôt sur le revenu | 0 € (Résultat fiscal nul) |
| Revenu mensuel net réel | 1 516 € |
Comme l’indique ce tableau, Marc atteint son objectif. Alors que des parts de SCPI l’auraient imposé à hauteur de 48,2 % (TMI + Prélèvements sociaux), le LMNP géré lui permet de conserver l’intégralité de sa performance.
Conclusion : Pourquoi pas vous ?
En définitive, le parcours de Marc démontre que le LMNP d’occasion est l’outil le plus efficace pour un dirigeant souhaitant sécuriser sa retraite. En combinant expertise fiscale et sélection de biens de qualité, il est possible de générer des revenus pérennes.
Cette étude de cas LMNP vous inspire ?
