SCPI ou OPCI : quelle solution choisir pour investir efficacement dans l’immobilier professionnel ? C’est dans un paysage économique en constante évolution que l’immobilier d’entreprise s’impose comme un pilier essentiel pour les dirigeants. En effet, ce support permet de sécuriser votre capital tout en optimisant votre trésorerie excédentaire. Pour investir sans les contraintes de la gestion directe, les SCPI ou OPCI constituent les deux véhicules d’investissement de référence.
D’un côté, la « pierre papier » offre une stabilité de rendement. De l’autre, les fonds hybrides privilégient la disponibilité des fonds. Par conséquent, comprendre les nuances entre SCPI ou OPCI est crucial pour votre stratégie de placement. Découvrez notre décryptage pour viser l’excellence nette/
L’Immobilier : Valeur Refuge pour la Trésorerie d’Entreprise
Investir dans l’immobilier via des fonds collectifs permet aux entreprises (Holding, SAS, SARL) de bénéficier d’un actif tangible. C’est une stratégie de gestion patrimoniale efficace. Par conséquent, elle permet de :
- Générer des Revenus Passifs : Les loyers apportent des flux réguliers réinvestissables.
- Valoriser le Capital : L’immobilier offre une stabilité face à la volatilité des marchés.
- Optimiser la Fiscalité : Certaines charges sont déductibles, ce qui réduit l’Impôt sur les Sociétés (IS).
La SCPI : Simplicité et Rendement
Les SCPI de rendement sont privilégiées par les dirigeants qui recherchent un flux de revenus élevé. On les surnomme la « pierre papier ». D’abord, la gestion est entièrement déléguée. Ensuite, l’accessibilité est forte dès quelques milliers d’euros. Enfin, la mutualisation des risques est réelle grâce à un large portefeuille d’immeubles.
Conclusion SCPI : Si la priorité est le rendement locatif sur le long terme, la SCPI est le choix de prédilection.
- ✅ Gestion Entièrement Déléguée : L’entreprise investit dans des parts et n’a aucune contrainte de gestion locative (travaux, recherche de locataires, contentieux).
- ✅ Accessibilité : L’investissement est possible dès quelques milliers d’euros, ouvrant l’accès à l’immobilier de bureau, de logistique, ou de santé.
- ✅ Mutualisation des Risques : L’investissement est dilué sur un large portefeuille d’immeubles et de locataires (diversification géographique et sectorielle).
- ✅ Rendement Moyen Attractif : Historiquement, le rendement SCPI moyen se situe entre 4 % et 5 % nets avant fiscalité (variable selon les SCPI).
Conclusion SCPI : Si la priorité de votre entreprise est la simplicité de gestion, la réduction des risques et l’obtention d’un bon rendement locatif sur le long terme, la SCPI est le choix de prédilection.
L’OPCI : Liquidité et Flexibilité de votre Trésorerie
L’OPCI est un véhicule hybride. Il est souvent choisi par les investisseurs ayant des besoins de liquidité importants. En effet, un OPCI se compose d’immobilier physique (60%), d’actifs financiers (35%) et de liquidités (5%).
Les Atouts des OPCI :
Un OPCI est généralement composé de trois poches :
- Immobilier Physique (50 % à 65 %)
- Actifs Financiers (30 % à 35 %) : Actions, obligations, OPCVM.
- Liquidités (5 % à 10 %) : Pour garantir la sortie rapide.
Les Atouts des OPCI pour l’Investisseur :
- 🔁 Liquidité Supérieure : La poche d’actifs financiers et de liquidités confère à l’OPCI une capacité de rachat des parts bien plus rapide que la SCPI.
- 🧩 Diversification Élargie : Il offre une exposition à la fois à l’immobilier physique et aux marchés financiers, ce qui peut réduire la corrélation avec le seul marché immobilier.
- 💼 Agilité Stratégique : Idéal pour une trésorerie qui pourrait avoir besoin d’être mobilisée à court ou moyen terme.
Conclusion OPCI : Si votre entreprise souhaite un placement plus réactif, avec une sortie facilitée et une exposition mixte pour des raisons de gestion de trésorerie, l’OPCI est la solution la plus adaptée.
Stratégie d’Arbitrage : Comment choisir entre SCPI ou OPCI ?
Comparatif des frais et horizons de placement entre SCPI et OPCI
| Critère | SCPI | OPCI |
|---|---|---|
| Objectif Principal | Rendement et stabilité à long terme. | Liquidité et diversification. |
| Horizon de Placement | Long terme (minimum 8 à 10 ans). | Moyen terme (5 à 8 ans). |
| Frais d’Entrée | Généralement plus élevés (8 % à 12 %). | Généralement plus faibles (jusqu’à 5 %). |
| Poche Financière | Négligeable (exclusivement immobilier). | Importante (environ 30 %). |
Conclusion : Des outils complémentaires
Que vous optiez pour la stabilité des SCPI ou la flexibilité des OPCI, l’investissement immobilier est une opportunité incontournable. Finalement, ces deux véhicules sont souvent complémentaires.
SCPI ou OPCI : la réponse réside dans l’audit de votre situation. Pour construire une stratégie sur mesure, faites appel à un expert en Conseil en Investissements Financiers (CIF) spécialisé.
